不動産投資

将来に備えた資金確保

公的年金だけでは心もとなくなってきた現在の社会情勢を考えたとき、不動産投資による定期的収益は、老後の資金確保の上で重要な意味を持ってきます。特に日本では不動産の価値は比較的安定していることから、資産運用を不動産に求める人は多く、日本人の資産の約7割が不動産で、残りの3割が金融資産だといわれているほどです。

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不動産投資とは

不動産に投資する資産運用には、大きく分けて2つのタイプがあります。ひとつは、将来値上がりしそうな土地などの不動産を購入し、その後売却して値上がり益を得るもの、もうひとつは、賃貸マンションやオフィスビルなどの不動産を保有(購入)または持っている土地に建築して、そこから得る賃貸収入で利益を上げるものです。上記の2つは直接不動産に投資するタイプで、最初から不動産を持っている場合を除き、かなりのまとまった資金が必要となります。

これに対して、間接的に不動産に投資するタイプとして、不動産投資に必要な資金を小口に分けて多くの投資家に販売し、その資金をまとめてひとつの不動産に投資し、そこから得られる利益を各投資家に投資額の比率に応じて分配するという方法があり、このタイプの投資も増えてきています。例えば、同じ投資信託形式のファンドでも、日本の証券取引所に上場している不動産を対象とした不動産投資信託J-REITは、対象が株式や債券ではなく不動産となるわけですが、証券取引所の取引時間内であれば、株式の取引と同じようにいつでも売買することができるなどの特徴があります。
(投資の対象となる不動産物件や適用地域はファンドによって異なります)

不動産投資型投資信託

J-REITのREITとは不動産型投資信託のことで、J-REITはマンションやホテル、オフィスビルなど日本国内にある不動産物件そのものが投資対象となります。マンションならマンション、オフィスビルならオフィスビルなど対象の不動産をひとつに絞ったものや、対象の不動産をマンションとホテルなど、いくつかの種類に分散させて投資するタイプなど、さまざまなものがあります。

また、J-REITを含め、海外のREITなど、不動産型投資信託そのものに投資するタイプのものもあり(日本ではこのタイプを「不動産型投資信託」と呼びます)、こちらは投資の対象が個々の不動産ではなく、J-REITやREITに投資する形式をとるので税制上は「株式投資信託」に分類されます。

安定した不動産運営のために

投資信託型の不動産投資の話が続きましたが、個人で不動産を保有し、運営する場合はどうでしょうか。代表的なアパートやマンションを経営で考えてみましょう。

家賃収入は他の投資型の金融商品と異なり、長期にわたって一定の収入を得られるという安全性と確実性があります。また、固定資産税や相続税などに関しても税制上の優遇措置が多く、仮に建物が将来的に無価値になっても所有している土地が残り、いざとなればその土地を売却して収益を上げるという大きなメリットがあります。

ただし、どんな建物を建てるか、建築費や家賃の収支、建物の管理などのプランニングをすべて行い、効率良く収益を上げるにはかなりの労力が必要になりますし、個人で行うには難しい面もでてきます。規模が大きくなればなるほど、信頼できる企業を見つけてサポートを受けることも、不動産運営をスムーズにより確実に行うための手段だといえるでしょう。

不動産投資のメリット

アパート、マンションなどの不動産を所有している場合、不動産投資で得た収益には当然所得税がかかりますが、収益の中から減価償却費、管理費、修繕費、ローンで購入した場合はローン金利などが必要経費として差し引かれるため、所得税対策としてのメリットが考えられます。また、現金はインフレになった場合、その価値が目減りしますが、不動産はインフレによる物価上昇にともない資産価値や家賃物件収益なども上昇すると見込まれるため、インフレ時に有利といえます。

また、賃貸物件などの不動産は、建物の固定資産税評価との差による評価減など、各種の評価減によって節税対策となるほか、物納となることを回避する相続対策になるとともに、相続人に分配しやすくなるという利点もあります。

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